Tiny House’lar son dönemin trend gayrimenkuller arasında yer alıyor. Özellikle büyük şehirlerde yaşayan orta ve üst gelir grubundaki insanlar pandemi sürecinde başlayan ve özellikle son dönemde deprem korkusuyla yoğunlaşan bir şekilde İstanbul’da Şile, Ömerli, Çanakkale, Avşa, Çatalca ve Balıkesir gibi bölgelerde 500 m2 ile 1000 m2 arasında yeşil alan & tarla vasfında olan yerler satın alıp Tiny House, karavan veya prefabrik tipte ev sahibi olmaya çalışıyorlar. İnsanlar imar izni olmayan bu alanlara temelsiz veya taşınabilir olduğu için ruhsata gerek olmadan bu tarz yapılar yapmanın yasal olduğunu düşünüyorlar. 

Tiny House’lar yasal değil mi?
Bunu cevaplamadan önce arsa ve arazi kavramlarını açıklamak gerekiyor.

Emlak Vergisi Kanunu arsayı şöyle tanımlar:

“Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır.”
Bir arazinin, arsa olarak tanımlanabilmesi için parsellenmiş olması gerekir. Dolayısıyla her arsa, arazidir ama her arazi, arsa değildir. Arsalarda yapılaşmaya izin verilirken, arazilerde, parsel çalışması henüz tamamlanmadığı için yapı izni yoktur. Bu ayrım, yatırım kararı alırken kritik önem taşımaktadır. Çünkü bir arazinin maksimum değerine ulaşabilmesi için, üzerinde yapılaşma izninin verilmiş olması gerekir. Eğer bir arazi parsellenmemişse, yani arsa değilse, gerçek değerini bulması için daha uzun süre beklemek gerekecektir bu da yatırımın geri dönüş süresini uzatacaktır.

Bu bilgi ışığında Tiny House’lar yasal mıdır sorusunu cevaplayalım. Planlı alan içerisinde yer alan arsa vasfını taşınan bir taşınmaz üzerinde planlara uygun yapılmış bir Tiny House tabi ki yasaldır. Ancak Tiny House yapılan her taşınmaz maalesef arsa vasfını taşınmıyor, bu sebeple bu yapılar maalesef yasal değildir. Tiny House yapmayı planladığınız alan arsa veya arazi olabilir. Eğer arsa özelliği taşıyorsa planlar dahilinde istenilen yapı yapılabilir. Ancak arsa değil arazi vasfını taşıyorsa bu alanda Tiny House inşa etmek mümkün değil.

Tiny House için yasal riskler nelerdir?
3914 sayılı İmar Kanunu bize şunu söylüyor, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre her arazi üzerine yapılaşma olması yasal değildir. 4.999 m2’ye kadar olan yeşil alan & tarla vasfındaki yerlere herhangi bir şekilde bina yapılması yasayla engellenmiştir. Yatırım yapılacak alan 5.000 m2 üzerinde tarım bölgesiyse tarımsal faaliyetine destek olmak koşuluyla %10’u geçmeyecek şekilde küçük yapı ve müştemilat yapılabilir. 

İmar izni olmadan yapılan Tiny House’lar için de riskler söz konusudur. Belediye yasalara aykırı bu yapılaşmayı tespit ederse yapıyı mühürler. Adli makamlar da kamu davası açabilir. İnsanların emek vererek yapmış oldukları birikimlerin heba olması söz konusu.

Peki bu alanları satanlar bu yasanın farkında değiller mi?
Gayrimenkul sektörünün en önemli problemlerinden biri de bu maalesef. Mesleği gayrimenkul olmayan ve gayrimenkul alım satımından komisyon kazmaya çalışan çok sayıda kişi var. Bu komisyoncuların yasaları bildiğini düşünmüyorum. Bilseler de yatırımcıları doğru yönlendirmekten çok komisyon kazanmaya öncelik verdikleri için ticaret gerçekleştikten sonra yatırımcının yaşayacağı olumsuzlukları düşünmüyorlar. İnsanlar işin uzmanı olmayan komisyoncuların yanlış yönlendirmesiyle yanlış yatırım yapıyorlar maalesef.

Peki insanlar ne yapmalı?
İnsanlar gayrimenkul alanında hata yapmaktan kaçınmak, birikimlerinin heba olmasını önlemek istiyorlarsa mutlaka gayrimenkul yatırım uzmanlarının rehberliğinde yatırım kararlarını vermeliler. Komisyoncular tarafından kendilerine fırsat olarak sunulan gayrimenkullere dikkatle yaklaşmalılar. Bir gayrimenkul uzmanıyla çalışmasalar da ilgili belediyeye, il özel idaresine, imar müdürlüklerine, Tarım ve Orman Bakanlığı’na gidip yatırım yapacakları gayrimenkulün imar durumuna bakmalılar. Bu çok ama çok önemli.

O zaman bir Tiny House’a sahip olmak insanlar için hayal mi? 
Hiç değil. Yatırım yapmak istedikleri alanda eğer imar durumu varsa yani arsa statüsündeyse belediyenin vermiş olduğu imar hakkına göre istedikleri yapıyı kurabilirler. İnsanlar konunun uzmanı bir gayrimenkul danışmanın rehberliğinde yasalara uygun bir Tiny House’a sahip olup sevdikleriyle keyifle, gönül rahatlığıyla yaşamlarını sürdürülebilirler.

Ben Gayrimenkul Yatırım Uzmanınız Semih Sarıalioğlu. Gayrimenkuldeki 24 yıllık tecrübemle köşemde gayrimenkul ile ilgili konuklarda siz aydınlatmaya, sorularınızı cevaplamaya, gayrimenkul alanında rehberiniz olmaya çalışacağım. Gayrimenkul alanındaki tüm sorularınızı bekliyorum.