Global olarak yaşadığımız pandemi sonrasında artan üretim maliyetleri ve kredi olanaklarının daralmasıyla azalan konut arzı, gayrimenkul fiyatlarında hızlı bir artış trendini tetikledi. 2019 yılından başlayan ve halen devam eden süreç boyunca ekonomide yaşanan dalgalanmalara rağmen hem gayrimenkul fiyatlarında hem de konut satışlarında artış devam etti.
Sektördeki yüksek karlılığın doğal bir sonucu olarak komisyoncuların sektöre ilgisi arttı. Daha önce farklı kanallarda defalarca vurguladığımız gibi gayrimenkul satın alımı uzun vadeli bir yatırım kararıdır ve bu kararın gayrimenkul uzmanlarının rehberliğinde alınması büyük önem taşımaktadır. Sektörün orta ve uzun vadede seyri, yatırımdan beklenti, alım – satımın yasal boyutu yatırım kararında rol oynayan önemli faktörlerdir ve bir yatırım uzmanı bu konuları dikkate alarak yatırımcıya yol gösterir. Buna karşın bir komisyoncu için öncelik tamamen bir alım satım işlemine aracılık ederek bu hizmetten bir komisyon elde etmektir. Yatırımcının satın alım sonrasında gayrimenkulden kar veya zarar etmesi komisyoncunun gündeminde değildir. Bu sektör açısından iki olumsuz sonucu doğurmaktadır.
Bu olumsuzluklardan ilki gayrimenkul fiyatlarıyla ilgilidir. Komisyoncuların gayrimenkul alım satım işleminden elde ettikleri komisyonu maksimize etme çabaları, gayrimenkul fiyatlarında özellikle talebin olduğu dönemde reel değerin çok üzerinde değerlemelere neden olur. Standart olarak bir konutun değeri belirlenirken lokasyon, yaş, donanım, emsal konutların fiyatları gibi değerler dikkate alınır. Buna karşılık özellikle satış siteleri üzerinden komisyoncular tarafından yapılan gayrimenkul satışlarının önem kazanmasıyla konutların fiyatları, sadece emsal konutların fiyatlarıyla karşılaştırma yapılarak belirleniyor. Ancak bu yöntem konutların fiyatlarının rayiç değerinin çok üzerine çıkmasına neden oluyor. Bu da orta – uzun vadede yatırımcının gayrimenkulden zarar etme riskini ortaya çıkarıyor. Önemle vurgulamak gerekir ki gayrimenkul değerinin belirlenmesi uzmanlık gerektiren bir konudur ve bu konunun uzmanları da gayrimenkul eksperleridir.
Diğer önemli konu da alım satımın yasal boyutuyla ilgilidir. Gayrimenkul alım satımı sadece ticareti ilgilendiren bir konu değildir, mülkiyet hakkı kapsamında yasal boyutu olan bir alandır. Bir gayrimenkulün birden fazla malikinin olması, gayrimenkul üzerinde icra veya şerh olması satış öncesinde farklı yasal prosedürlerin işletilmesini zorunlu kılar. Bu da yine uzmanlık gerektiren bir konudur ve bir komisyoncunun bu yasal süreçlere detayıyla hakim olması mümkün değildir. Bu yasal boyut göz ardı edilirse alım satım işlemi gerçekleşmez, gerçekleşse dahi sonradan iptali söz konusu olacaktır. Bu durum yatırımcı için yine zarar anlamına gelmektedir.
CEESS Global olarak gayrimenkul sektöründeki 24 yıllık tecrübemiz ve gayrimenkul uzmanları, harita mühendisleri, gayrimenkul eksperleri başta olmak üzere geniş uzman kadromuzla insanların emek vererek yapmış oldukları birikimlerle doğru yatırımlar yapmaları için çalışıyoruz. İnsanları yanlış yönlendirerek haksız kazanç elde eden aracıları tespit etmek için de başta satış siteleri olmak üzere farklı satış kanallarını yakından takip ediyoruz. İki ilan örneğini sizlerle paylaşarak durumun öneminin daha iyi kavranacağına inanıyoruz.
Örneklerden ilki Akçaabat Salacık’ta 50 m²’lik denize sıfır bir arsanın ilanı. İlanda arsanın satış fiyatı 1.750.000 TL olarak belirlenmiş ancak uzman ekibimizin yapmış olduğu analiz sonucunca arsanın değerinin maksimum 700.000 TL olması gerekmektedir. Bu açıkça bir piyasa spekülasyonudur. Diğer örnekte ise durum daha da vahim. Satış sitesinde yer alan ilana göre Maçka Esiroğlu bölgesinde dönümü 4 milyon TL’ye satılan arsanın yapmış olduğumuz inceleme sonrasında izale-i şüyu davası olduğunu tespit ettik yani arsanın doğrudan satışı mümkün değil. Buna rağmen hiçbir açıklama olmaksızın ilan sitede yer alıyor. Kaparo alınsa dahi arsa üzerinden işlem yapmak olanaksız. Bu ilanlarla ilgili gerekli yasal bildirimleri yapacağız ancak bunlar yanıltıcı örneklerden sadece ikisi. İnsanların emek vererek yapmış oldukları birikimler böyle heba oluyor. CEESS Global olarak piyasa spekülasyonu yapanların ve insanları yanlış yönlendirenlerin sonuna kadar takipçisi olacağız.
Devletimizin satış siteleri üzerinden yapılan spekülasyonların önüne geçmek için atmış olduğu adımları da destekliyoruz. 1 Kasım itibariyle gayrimenkul ve ikinci el araç pazarıyla ilgili yapılan düzenlemeyle ilanlarda kimlik doğrulama zorunluluğu getirildi. Bu düzenleme ilan kirliliği ile ilanlardaki bilgi kirliliğinin engellenerek spekülatif fiyat hareketlerinin önüne geçilmesi için önemli bir adım. Düzenlemeyle özellikle kimliği belli olmayan üyelerin üzerinden yayınlanan gerçeğe aykırı, aldatıcı, sahte ilanların önlenmesi hedeflenmektedir. 1 Kasım'dan itibaren yürürlüğe giren uygulamanın ardından sahte ilanlar hızla silinmeye başlandı. Bunun olumlu etkilerini yakın zamanda göreceğimize inanıyoruz.
Yatırımcılarımıza gayrimenkul yatırımlarında hata yapmaktan kaçınmak ve birikimlerinin heba olmasını önlemek istiyorlarsa mutlaka gayrimenkul yatırım uzmanlarının rehberliğinde yatırım kararlarını vermelerini ve komisyoncular tarafından kendilerine fırsat olarak sunulan gayrimenkullere dikkatle yaklaşmalarını tavsiye ediyoruz.
